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北京:今年“10万元+”楼盘三千套 “去库存”难度不小

春节刚过,关于北京“10万元+”新盘的讨论,又因新地块而变得热烈;豪宅还会热卖么?2015年,北京豪宅成交创历史新高,多个项目甚至传出“日光”的消息。不过,在住建委官方网站上,这些“日光”豪宅并不是一日就实现了100%网签,有的项目甚至在拿证半年后仍有可售房源。

回放 去年豪宅卖了135亿元

提到2015年的北京豪宅市场,无论是开发商还是分析监测机构,都将它称为豪宅“爆发年”。按照中原地产研究部的统计数据,去年全年,北京“10万元+”新盘项目签约套数达到了261套,同比前几年成交均不超过30套的状况,创造了历史纪录。同时,豪宅总成交额也高达135亿,是过去历史总和的数倍。

具体到各个项目,从2015年年中开始,“日光”的消息也陆续从多个开发商中传出。记者搜集的资料显示,包括西宸原著、懋源钓云台、使馆壹号院、首开龙湖天璞、保利首开天誉等6个项目,都曾传出某期开盘“日光”或接近“日光”的消息。按照住建委公示的预售许可证显示,6个项目中最便宜的预售均价也达到77000元/平方米。

“两三千万元一套的房子,真的说卖就一下卖光了?”几日前一个新地块的出让,让市民马先生再次发出了疑问。“豪宅卖得好是有可能,可‘日光’也太科幻,就是有钱人,拿出几千万元也要仔细斟酌吧。”

统计 拿证半年项目也未100%网签

带着马先生的疑问,记者登录市住建委的官方网站,对这些项目的网签数据进行了一一统计。

获批预售证最早的西宸原著项目,两次取证时间分别为2015年6月11日和6月28日,共可售房源279套。截至今年2月16日,7个月过去,算上资格核验、已预订和已签约的三种情况,已售房源为109套,仅达到总数的四成。

拟预售均价最高的使馆壹号院项目,2015年8月1日获批预售许可证,共210套房源入市。截至今年2月16日,算上资格核验、已预订和已签约的三种情况,已售房源为58套,达到总数的28%。

2015年10月18日拿证的懋源钓云台项目,共获批106套房源。截至今年2月16日,同样算上资格核验、已预订和已签约的三种情况,已售房源为8套。

拿证时间最晚的首开龙湖天璞和保利首开天誉,都是位于东坝的项目,2015年12月拿证,目前已售房源数分别占到总房源数的56%和11%。

即使是预售单价最低的华润萬橡府项目,拿证时间距今5个月,已售房源也仅为总数的23%。

换句话说,从市住建委官方网站反映的网签量上看,没有一个项目实现了100%全部网签,最高的已售出比例为56%。

分析 “日光”概念并不严谨

开发商宣传的“日光”和网签数据的“非日光”,为何会出现并不小的差距?记者就此请教了一位业内人士。

这位不愿署名的人士说,“10万元+”的豪宅作为期房,有很多影响签约因素。比如,因为总价较高,购房人需要一定周期腾挪时间;购买豪宅的人在购房时名下一定已有住宅,按照“限购”的要求,必须先卖一套甚至多套房才能买;又或者钱套在基金股市上,需要好时机等待解套。

“按照惯例,普通住宅从开盘到办理网签,通常在3个月以后,豪宅至少需要6个月。但也不能绝对,有的购房人可能6个月过后还处在仅和开发商草签的阶段。”这位人士说,由于豪宅客户含金量高,开发商多愿意给予客户更宽松的腾挪时间。也因此,网签数据有时并不代表全部实际。他告诉记者,就这6个项目,据他了解,确实有实际销售很好但尚未反映在网签量上的。

“如何去评价豪宅的销售率?真实数据恐怕只掌握在开发商和代理公司手中。但‘日光’的概念确实并不严谨,购房人也不必太当真。没有几个豪宅项目是集中排队、一日卖光的,那本就不是豪宅的卖法。”

预测 今年豪宅竞争很激烈

按照机构预测,2016年,北京将有60个“10万元+”的豪宅项目入市,按每个项目预期入市50套左右计算,待售的房源数将达到3000套。在供应激增的情况下,即使市场依旧乐观,也存在较大的去库存压力,今年的市场竞争无疑将越来越激烈。(记者 赵莹莹)

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